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Construção fora de prazo – como ter licenças mais rápido?

Os atrasos no licenciamento de obras estão a desviar investimento para fora de Coimbra e aumentam o custo da construção. Na Câmara, há medidas para travar a tendência. Os agentes do mercado dizem o que pode funcionar e avançam mais soluções.

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Fotografia: Mário Canelas

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A máxima económica «tempo é dinheiro» tem reflexo directo na construção. Demora é palavra que não encaixa no plano de negócio, tem custos e consequências. Por Coimbra, o sector privado alerta para atrasos e incertezas nos processos de licenciamento de edifícios, que estão a empurrar investidores locais para outros concelhos e penalizam o cidadão comum: por cada ano de espera, aumenta o preço por metro quadrado. O problema está sinalizado pelo actual executivo da Câmara Municipal de Coimbra (CMC) desde o programa eleitoral – resta saber se a resposta é eficaz.

Num balanço ao primeiro ano de mandato, Ana Bastos, à frente do pelouro do urbanismo, destaca a «redução de cerca de 60% no tempo de resposta aos cidadãos e às empresas», que passou, em média, de «61 para 25 dias». A descida resulta de várias medidas que, para a vereadora, trouxeram também uma «melhoria significativa da qualidade» do tratamento dos casos e «têm permitido encerrar processos urbanísticos complexos e antigos com sucesso».

Há uma plataforma que permite fazer alguns pedidos online e saber do andamento dos processos, poupando idas à Câmara. Dos princípios de «transparência» e «permanente diálogo com os requerentes e promotores» saíram mais medidas que, garante Ana Bastos, fazem a diferença. É o caso das «reuniões presenciais entre os técnicos municipais e os requerentes ou promotores, no sentido de serem encontradas soluções adequadas a cada processo», num «acompanhamento ‘passo a passo’» e que senta à mesa quem decide.

A ideia de “determinação” num número oficial: num ano, foram despachados 500 requerimentos anteriores ao ano de 2020.

A meta é desvalorizada por representantes do sector da construção que falaram à Coimbra Coolectiva sob condição de anonimato. Dizem que estão apenas a esperar menos tempo pela mesma resposta: «não». Além das queixas sobre o incumprimento dos prazos de licenciamento, há um sentimento de arbitrariedade em relação aos pedidos de alteração feitos pela câmara e a ideia de que os funcionários fazem uma interpretação individual das regras a aplicar.

As falhas e incertezas podem levar um projecto a andar para a frente e para trás durante anos até ser aprovado, com custos para todos. Um exemplo: num prédio de habitação no centro da cidade, em três anos de espera por luz verde, os preços dos apartamentos aumentaram entre 20 a 30%.

«Estamos numa fase muito complexa: os juros contabilizam, há falta de pessoal na construção civil, subidas de preço nos materiais e orçamentos com prazo de uma semana. Há um boom nos custos», contextualiza Sidónio Simões, que nos últimos 20 anos esteve na CMC, a dirigir a gestão urbanística do centro. O engenheiro confirma que «a demora na aprovação de um processo é uma das questões que não tem deixado desenvolver a cidade ao nível que merece» e partilha uma conversa recente com um empresário local. «Disse-me: ‘Em Coimbra, só invisto se tiver licença na mão. O tempo que decorre entre executar o projecto, aprová-lo e iniciar a construção dá-me cabo do orçamento’. Não é viável».

«As últimas estatísticas» que Sidónio Simões apurou na câmara indicam que «15 mil requerimentos entrados resultaram em dois por cento de licenças emitidas».

Os cenários mais dramáticos traduzem-se num desinteresse por Coimbra. Hugo Tocha, da empresa de planeamento e gestão de obras TUU, é testemunha de «algumas desistências». «As pessoas não podem estar com a vida parada dois, quatro anos. Temos também investidores que nos dizem que não investem em Coimbra. Vêm ter connosco para fazer investimentos noutros sítios, como Cantanhede, Condeixa ou Vila Nova de Poiares». O arquitecto admite, porém, outro desfecho: “Tentamos dar esperança porque as coisas estão a mudar”.

Mudanças em marcha

O novo modelo de reuniões destacado por Ana Bastos é, para Hugo Tocha, um factor diferencial. «Nos períodos pré-COVID e COVID, não conseguíamos ter uma conversa com os técnicos da câmara antes de submetermos o processo. Tínhamos primeiro de desenhar o projecto e apresentá-lo para, então, haver a primeira reunião e compreendermos o entendimento da Câmara em relação a um sítio em particular, o que podia ou não ser feito. Agora passou a existir [essa conversa prévia]. É uma mudança gigante na forma de começar um processo», realça o arquitecto.

Os casos mais recorrentes de atrasos na aprovação de licenciamentos, de acordo com Câmara, resultam da «instrução deficiente» e «não cumprimento» das normas em vigor por parte dos técnicos dos requerentes. Sidónio Simões subscreve: «90% dos processos que entram na câmara vêm incompletos”.

Para o engenheiro a solução é «fazer-se a triagem dos processos à entrada», seguindo o exemplo de câmaras como Águeda, Anadia ou Mealhada. «Se o processo não está completo não entra. Isso liberta os técnicos municipais, torna muito mais célebre a apreciação e começa a corrigir os técnicos externos. Se não fizer isto, o executivo não muda nada porque os seus técnicos continuam assoberbados de processos para dar zero», defende.

Os construtores assumem erros em boa parte dos casos, mas reiteram que falta uniformidade na interpretação das normas que, além de vastas e detalhadas, são revistas com frequência e difíceis de acompanhar.

Hugo Tocha junta os problemas sentidos pelos dois lados e avança com uma proposta: uma plataforma digital que permita a submissão total dos processos, semelhante à que existe nas câmaras de Figueira da Foz, Viana do Castelo ou Braga. «Ao permitir que sejam os técnicos [privados] a submeter o projecto digitalmente retira-se trabalho ao pessoal da câmara e faz-se uma espécie de curadoria, separa-se o trigo do joio. Os elementos que não estão bem preenchidos vêm logo para trás e já entram na câmara com uma espécie de selo de qualidade», explica.

Formulários pré-definidos e directrizes camarárias sobre a interpretação legislativa também fazem falta. «É mais fácil habituarmo-nos a proceder de uma maneira que funciona sempre, absolutamente uniforme, que não muda a cada departamento – o termo de responsabilidade, por exemplo, é sempre o mesmo, é definido pela CMC e está em vigor, está actualizado», resume Tocha.

O arquitecto olha ainda para Singapura para sugerir o método mais recente de desenho: «Um projecto feito em BIM (Building Information Modeling) é como se fosse um gémeo digital da construção que vai ser feita. Absolutamente revolucionário. Trabalhámos assim há sete anos e achamos que amanhã vai ser obrigatório».

Nas Grandes Opções do Plano para 2023, retoma Ana Bastos, conta-se a implementação das últimas fases da «digitalização em massa dos inúmeros e extensos processos urbanísticos». Está também a ser feito um «manual de normas internas» para «uniformização dos critérios e conceitos», que, espera-se, irá «reduzir os tempos de análise e de decisão».

A CMC está ainda a recrutar pessoal para «formalizar um gabinete de apoio à vereação», responsável por tratar dos processos seleccionados para a «via verde do investimento», que dá prioridade a projectos especiais. Há mais uma política que parece ir ao encontro das expectativas do sector: aos promotores, assegura a vereadora, são dadas «várias oportunidades» para corrigir os processos, sem que os pedidos sejam rejeitados ou indeferidos à primeira, «como acontecia no passado».

Para medir o alcance das medidas os agentes do mercado deixam duas sugestões: um inquérito de satisfação e que a avaliação dos técnicos da câmara seja feita por taxa de aprovações e não de resposta.

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