A Baixa de Coimbra foi, provavelmente durante séculos, absolutamente essencial à vida dos cidadãos locais. As funções do tecido urbano multiplicavam-se com uma densidade impressionante. Desde serviços municipais e do estado, até à religião, passando pela habitação, cultura e artesanato, escritórios e oficinas, comércios e unidades fabris. Foi sempre uma zona privilegiada na sua relação com o rio, rede viária e com os núcleos mais antigos da cidade universitária. A preponderância da atividade empresarial e do espírito empreendedor nesta zona tem sido uma constante e um adquirido.
Com um forte dinamismo, este tecido urbano não é certamente estranho à mudança e terá conhecido períodos muito distintos durante a sua longa história. Mas, é claro para todos que as últimas décadas foram de perda de fulgor. Coimbra expandiu-se para outras zonas e criaram-se novas centralidades. A Baixa de Coimbra perdeu o peso de outrora e com isso ficaram mais expostas as suas debilidades. Foi sofrendo com a falta de investimento público e com o desinvestimento privado. Os censos mostram que, entre 1991 e 2011, enquanto a cidade crescia e se alargava, as freguesias centrais (actual União de Freguesias de Coimbra) perderam 30% da sua população residente. À visível perda habitacional, somaram-se alterações profundas da presença do sector privado nesta zona.
Como indicador, diz-se que a Baixa de Coimbra terá perdido perto de 1000 funcionários do sector bancário, ao longo dos últimos 20 anos. As principais marcas comerciais, de âmbito nacional ou internacional, foram progressivamente abandonando as suas lojas até praticamente aqui não existirem.
De forma repentina, a Baixa deixou de ser vista com um local borbulhante, quase mágico, onde tudo acontecia e ao qual todos os habitantes se dirigiam, passando a ser para muitos um local a evitar e até um local desprezado. Entre o saudosismo e o desprezo, a verdade é que se tornou moda falar mal da Baixa. Como acontece frequentemente nos mercados financeiros, criou-se um ciclo de feed-back negativo, em que as piores histórias são amplificadas e partilhadas e as boas notícias desvalorizadas ou colocadas em causa.
Até o tratamento mediático o evidencia. Notícias negativas, que dão direito a capa de jornal se forem na Baixa, arriscam-se a ser notícia de rodapé, se for em qualquer outra zona da cidade. Coimbra quase se tornou independente da Baixa, talvez não precisasse de um centro urbano. As desculpas e argumentos negativos foram disseminados e mantêm-se sempre presentes: ou são os indigentes, ou «não há estacionamento», ou «os edifícios são caros», ou «a Câmara é complicada» ou são «os comerciantes», ou «só há lojas de cortiça», ou “não há nada para fazer»… Estava criada a narrativa.
Mas a Baixa não é deste milénio, a Baixa de Coimbra foi construída material e imaterialmente por camadas de gerações ao longo dos séculos e seguramente já foram muitas as narrativas sociais e económicas, positivas ou negativas. Pelo meio do ruído, muitos continuam a construir e tentar novas narrativas para a Baixa. Foram identificados perto de 900 locais, num levantamento dos espaços comerciais da Baixa realizado em 2022 (no contexto da candidatura desta área à linha de financiamento «Bairros Comerciais Digitais»). Destes, a larga maioria está ocupada e em funcionamento, ainda que haja mais de 100 locais desocupados. Uma mostra clara da riqueza e dinâmica desta zona, bem como da sua capacidade de viver em momentos menos favoráveis.
A conjuntura internacional abriu portas. Na recuperação da crise financeira, o turismo tornou-se um sector fundamental para Portugal, Coimbra beneficiou por efeito de contágio. Com naturalidade, os efeitos do turismo fizeram-se sentir no centro histórico e, graças a esta nova dinâmica, alguns negócios encontraram razões para não fechar portas, enquanto novas iniciativas a eles se foram juntando. O turismo tornou-se fundamental para criar um novo ponto de partida. A diversidade, quantidade e qualidade da oferta de restauração aumentou, muitos edifícios foram recuperados para serem explorados no sector do alojamento, alguns comércios adaptaram a sua oferta para captar novos clientes e outros abriram portas exclusivamente dirigidos ao turismo.
Mas o turismo vive mal em mono-cultura e, por si só, não inverteu a narrativa. Tornou-se até mais um argumento com potencial negativo, como se Coimbra tivesse a densidade turística de Veneza.
Simultaneamente, Coimbra foi-se tornando visivelmente mais internacional. A população residente de nacionalidade estrangeira, que representava apenas 2,91% nos censos de 2011, representava já 5,6% do total de população residente em 2021. O aumento da diversidade da população e particularmente a entrada de cidadãos estrangeiros trouxe um novo olhar sobre a Baixa. A procura começou-se a notar no mercado de arrendamento e na forma de viver esta zona. Várias iniciativas empresariais e investimentos de reabilitação urbana beneficiam.
Mas não foi só a conjuntura internacional que gerou oportunidades. Os dinamismos locais também foram criando novos rumos. Ao longo dos últimos 10 anos, o sector empresarial de Coimbra foi sofrendo uma revolução silenciosa, escondida dentro das paredes do Instituto Pedro Nunes e até dos remotos armazéns de Taveiro. As empresas tecnológicas, e particularmente as das tecnologias da informação, tornaram-se no sector mais prometedor da cidade. Basta ver que, segundo o INE, entre 2010 e 2020, o número de pessoas ao serviço de empresas de Consultoria e Programação Informática triplicou. Da mesma forma, o volume de negócios destas empresas cresceu de aproximadamente 29 milhões, para cinco vezes mais, perto de 160 milhões de euros anuais.
Em 2020, já existiam no município tantas pessoas no sector da Informação e comunicação
como no sector da construção. Em Coimbra, nasceram e estão sediadas a empresa responsável pelo software da BMW (Critical Software) e a única empresa unicórnio com sede em Portugal (a Feedzai), avaliada em mais de 1 000 milhões de dólares. O Instituto Pedro Nunes é uma referência na área da incubação empresarial e recebeu o prémio de melhor incubadora de base científica do mundo em 2010. Muitos residentes de Coimbra não sabem destes e de vários outros exemplos, mas há novos motivos de orgulho local. Felizmente, várias destas empresas começam a olhar com outro interesse para a Baixa de Coimbra e a perceber que o seu lugar pode ser ali.
A Nest Collective instalou-se no Largo das Ameias em 2019, na Praça do Comércio estão a BetterTech e a The Loop. A Tuu instalou-se na Avenida Emídio Navarro, arrastando outras empresas para o espaço Urubu. Já em 2022, a Present Technologies anunciou o investimento num dos edifícios mais bonitos desta avenida. Outras empresas do sector já ocupam espaços no Arnado. Em 2018, a Critical Software adquiriu o fantástico imóvel da antiga Coimbra Editora, na Rua do Arnado. Espera-se ansiosamente que avance e ajude a libertar o potencial da zona, completando um conjunto de brilhantes empresas tecnológicas nacionais, num troço de 1km do centro de Coimbra.
Este conjunto de empresas, algumas entre as melhores do país, não tomou a decisão de se instalar na Baixa porque era fácil ou porque os edifícios estavam perfeitamente adaptados às suas necessidades operacionais. Há outras variáveis a pesar. Analisando os dados do INE, relativos à transação efectivas de imóveis, verificamos que os imóveis são transaccionados acima de €2.200,00/m2 na Quinta da Portela, enquanto no miolo do centro histórico atingem valores próximos dos €1.000,00/m2. Também os anúncios imobiliários estão ao alcance de alguns cliques, pelo que facilmente se identifica uma lista ampla de imóveis com preços de venda nesta ordem e até abaixo. Não haverá muitos centros históricos, como o de Coimbra, com colégios de 500 anos classificados pela UNESCO, para venda.
Vendem-se espaços humildes e nobres, desde edifícios medievais e conventos, a edifícios do século XXI. As ruas e os quarteirões construíram-se ao longo dos tempos, conformados pela geografia e pela história humana. Talvez as soluções óbvias, simples e directas não abundem. Elas também existem, mas com outra pressão do lado da procura. O tecido urbano tem os seus desafios, mas os desafios escondem oportunidades. A magia de muitos centros históricos passa exatamente pela capacidade de equilibrar o seu carácter intrínseco com a funcionalidade. O mercado de arrendamento vai arrancando devagar, nota-se a falta de investidores profissionalizados e uma maior hesitação em face da narrativa vigente.
As empresas tecnológicas, com experiências noutras geografias, ainda que tenham preferência pelo arrendamento, vão identificando as oportunidades e adaptando os espaços às suas necessidades. Noutras cidades, com dinâmica no sector tecnológico, as oportunidades foram identificadas em áreas industriais abandonadas, mas em Coimbra estas empresas já perceberam que os espaços para regenerar estão na Baixa. Aqui pode ser escrita uma nova história e os funcionários bancários perdidos, podem brevemente estar substituídos por tantos ou mais developers. Juntando-se à dinâmica do turismo e dos novos residentes internacionais, estes pioneiros tecnológicos estão a instalar a base de cidadãos, consumidores e residentes que construirão as próximas narrativas da Baixa de Coimbra.
O investimento público terá um papel. Entre outras iniciativas, a abertura da Baixa para o rio e os investimentos nos sistemas de mobilidade, já em curso, são cruciais. Este processo deveria ser fortalecido com a adaptação de edifícios, permitindo colmatar as falhas do mercado de arrendamento e agilizando a instalação de empresas estratégicas, sejam tecnológicas, criativas ou âncoras comerciais. É fundamental não perder o comboio e colocar esta zona no centro da nossa estratégia de sustentabilidade urbana. Lenta e discretamente as narrativas vão mudando. Um dia a narrativa vigente sobre a Baixa será diferente. Nessa altura provavelmente todos os becos, escadas, ruas estreitas, ruas tortas, praças e largos serão interessantes e cheios de um carácter único. A «falta de
estacionamento» poderá então ser real, mas até essa será positiva, partilhada com espanto. Nessa altura, o «imobiliário caro» de hoje serão oportunidades perdidas, também elas parte da narrativa.
Até lá, há que mudar as percepções.
Ricardo Madeira cresceu e residiu na Baixa de Coimbra durante vinte anos. É formado em Gestão, com especialização em Estratégia pela Faculdade de Economia da Universidade de Coimbra. Investidor no sector imobiliário e turístico, com foco no centro histórico de Coimbra, já viveu em duas capitais europeias e uma asiática: Madrid, Amesterdão e Phnom Penh.